För en tid sedan drog regeringen tillbaka den påbörjade remissomgången och därmed gick det minst sagt kontroversiella förslaget om marknadshyror, fri hyressättning, i nyproduktion slutgiltigt i graven. Men det finns redan i dag flera olika sätt att bestämma hyran för nybyggda lägenheter.
Ett av dem är att komma överens om bruksvärdeshyror. Det innebär att parterna gör en bruksvärdesprövning, där bland annat läge och standard bedöms, och därefter enas om en hyresnivå. Den får inte vara påtagligt högre än för likvärdiga lägenheter. Nivån går att pröva i hyresnämnden men chanserna för en missnöjd hyresgäst att vinna en sådan process är generellt sett små.
Egensatta hyror en risk för värden
Ett annat sätt är det som vanligen kallas egensatta hyror. Det innebär att hyresvärden ensam, utan förhandlingar, bestämmer vilken hyresnivå som ska gälla.
Men här tar hyresvärden en risk. Missnöjda hyresgäster kan efter sex månaders boendetid vända sig till hyresnämnden och begära en prövning av om hyran är rimlig.
Och här är möjligheten för hyresgästerna att få rätt betydligt större. Något som bland andra bolaget Uppsalahem fick erfara för några år sedan. Efter ett beslut i Svea hovrätt, som är sista överklagandeinstans i hyrestvister, sänktes hyrorna i bolagets nybyggda lägenheter med flera tusenlappar. Hyresgästerna fick också pengar tillbaka för den tid de betalt den högre hyran.
Överenskommelse om antagande ger högre hyra
Det tredje och enligt många bedömare i branschen det numera vanligaste sättet är att teckna ett avtal om presumtionshyror. Det förutsätter en förhandlingsöverenskommelse mellan fastighetsägaren och en hyresgästorganisation, vanligtvis Hyresgästföreningen.
Den överenskommelsen innebär att fastighetsägaren tillåts ta ut en högre hyresnivå ”än vad en bruksvärdesjämförelse skulle medge”. Presumtionshyran gäller under en 15-årsperiod. Tidigare var tidsgränsen satt till tio år, men förlängdes i januari 2013 med ytterligare fem år.
Hyressystemet ska stimulera byggandet av hyresrätter
Systemet med presumtionshyror infördes år 2006 och syftet var då som nu att öka byggandet av hyreslägenheter genom att garantera att fastighetsägaren fåt täckning för sina produktionskostnader.
Konkret innebär det att fastighetsägare som bygger nytt ska kunna räkna med att hyran ger kostnadstäckning och en rimlig vinst under de 15 år presumtionstiden gäller. Därefter ska hyran fasas in i det ordinarie bruksvärdessystemet.
Under presumtionstiden får lägenheterna inte användas som jämförelseobjekt, eftersom risken då är stor att även hyror i det övriga beståndet skulle riskera att trissas upp.
Någon aktuell statistik på hur vanligt det är med presumtionshyror finns inte. Men enligt en undersökning som Hyresgästföreningen redovisade år 2016 var tre fjärdedelar av alla nybyggnadshyror då presumtionshyror.
Balder vill höja i förtid med hänvisning till allmännyttan
Något förbud mot att höja hyran under de 15 åren finns inte. Enligt en undantagsbestämmelse får hyran ändras ”om det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten”.
Just den bestämmelsen åberopade bostadsbolaget Balder i en nyligen avgjord tvist om presumtionshyrorna i ett nybyggt område i Kongahälla i Kungälv.
Här slöt Balder och Hyresgästföreningen ett avtal om presumtionshyror år 2017. Men bara några år senare ville Balder höja hyran med 2,25 procent. Motiveringen var bland annat att hyrorna hos Kungälvsbostäder höjts med samma procentsats.
Hyresgästerna vann tvisten i hyresnämnden
Men det ville Hyresgästföreningen inte gå med på så Balder valde att stranda de lokala förhandlingarna. I stället hamnade tvisten hos hyresnämnden som i maj i år valde att gå på Hyresgästföreningens linje. Hyresnämnden slog nämligen fast att ”det inte skett en sådan allmän hyresutveckling som gör det skäligt att höja hyrorna”.
Anna Isaksson är jurist hos Hyresgästföreningen och hon anser att beslutet är principiellt viktigt för Hyresgästerna.
– Hyrorna för de här lägenheterna är ju redan väldigt högt satta och tolkningen som hyresvärden gör av undantagsbestämmelsen i hyreslagen skulle urholka systemet med presumtionshyror, säger hon i ett pressmeddelande.
Fotnot: Presumtion kommer från det engelska ordet för antagande. Att en hyra presumeras innebär alltså att den antas vara till exempel skälig.